Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung in Deutschland 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Was ist es? Eine Vollfinanzierung ist ein Immobilienkredit, der den gesamten Kaufpreis (100%-Finanzierung) oder sogar Kaufpreis plus Nebenkosten (110%-Finanzierung) abdeckt.
• Für wen? Nur für Kreditnehmer mit exzellenter Bonität, einem sehr hohen und sicheren Einkommen und einer tadellosen Finanzhistorie.
• Die Kosten: Deutlich höhere Zinssätze (0,5-1,5% Aufschlag) und damit höhere monatliche Raten als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
• Das Risiko: Sehr hoch. Bei Wertverlust der Immobilie oder Jobverlust kann die Restschuld den Immobilienwert übersteigen.
• Empfehlung: Eine Vollfinanzierung sollte nur in Ausnahmefällen in Betracht gezogen werden. Ein Eigenkapitalanteil von 20-30% ist der sichere Weg.

Einleitung: Der Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital

Der Kauf einer Immobilie ohne eigenes Kapital – ist das ein realistischer Traum oder ein finanzielles Wagnis? Die sogenannte Vollfinanzierung, bei der die Bank nicht nur den vollen Kaufpreis, sondern oft auch die Nebenkosten übernimmt, ist eine verlockende Option für viele, die nicht jahrelang sparen können oder wollen. Doch dieser Weg ist an strenge Voraussetzungen geknüpft und birgt erhebliche Risiken.

In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir, wie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktioniert, wer dafür infrage kommt, was Sie unbedingt beachten müssen und welche Alternativen es gibt. Mit fundierten Informationen, aktuellen Zahlen für 2025 und praktischen Beispielen helfen wir Ihnen, die richtige Entscheidung für Ihre finanzielle Zukunft zu treffen.

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Zuletzt aktualisiert: Dezember 2025

Autor: Redaktion WohnWert24 | Finanzierungsexperten mit langjähriger Erfahrung

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Teil 1: Was ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung, bei der Käufer in der Regel 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen, übernimmt die Bank bei einer Vollfinanzierung die gesamte Finanzierungssumme.

1.1 Die zwei Varianten der Vollfinanzierung

Es gibt zwei Hauptvarianten, die sich in der Höhe des finanzierten Betrags unterscheiden:

1.2 Praxis-Beispiel: Die Kostenstruktur

Szenario: Kauf einer Eigentumswohnung in Hannover

• Kaufpreis: 400.000 €
• Kaufnebenkosten (12%): 48.000 €
  • Grunderwerbsteuer (5% in Niedersachsen): 20.000 €
  • Notar und Grundbuch: 8.000 €
  • Makler (3,57% geteilt): 14.280 €
  • Sonstige Kosten: 5.720 €
• Gesamtkosten: 448.000 €

Bei 100%-Finanzierung:

• Kreditbetrag: 400.000 €
• Eigenkapital erforderlich: 48.000 € (für Nebenkosten)

Bei 110%-Finanzierung:

• Kreditbetrag: 448.000 €
• Eigenkapital erforderlich: 0 €

Bei klassischer Finanzierung (20% Eigenkapital):

• Kreditbetrag: 320.000 €
• Eigenkapital erforderlich: 128.000 € (80.000 € + 48.000 € Nebenkosten)

1.3 Wann macht eine Vollfinanzierung Sinn?

Eine Vollfinanzierung kann in folgenden Ausnahmesituationen sinnvoll sein:

• Sehr hohes, sicheres Einkommen: Sie verdienen deutlich überdurchschnittlich und haben einen unkündbaren Arbeitsplatz (z.B. Beamte, Ärzte, Richter)
• Wertstabile Immobilie: Die Immobilie liegt in einer Top-Lage mit hohem Wertsteigerungspotenzial
• Steuerliche Vorteile: Bei vermieteten Immobilien können die höheren Zinsen steuerlich geltend gemacht werden
• Opportunitätskosten: Das vorhandene Kapital ist anderweitig besser angelegt (z.B. in einem gut laufenden Unternehmen)

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Teil 2: Die Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

Banken vergeben Vollfinanzierungen nur an eine kleine, ausgewählte Gruppe von Kreditnehmern. Die Anforderungen sind deutlich höher als bei einer klassischen Baufinanzierung.

2.1 Exzellente Bonität

SCHUFA-Score: Ein makelloser SCHUFA-Score ist die absolute Grundvoraussetzung. Die Bank erwartet:

• Keine negativen Einträge: Keine offenen Forderungen, Mahnverfahren oder Insolvenzen
• Saubere Zahlungshistorie: Alle Kredite und Rechnungen wurden stets pünktlich bezahlt
• Gute Bewertung: Ein SCHUFA-Score von mindestens 95-97% (je nach Bank)

Tipp: Fordern Sie einmal jährlich eine kostenlose SCHUFA-Selbstauskunft an, um Ihren Score zu prüfen und eventuelle Fehler korrigieren zu lassen.

2.2 Hohes und sicheres Einkommen

Die Bank prüft Ihr Einkommen sehr genau. Folgende Kriterien sind entscheidend:

Mindestanforderungen:

• Haushaltseinkommen: In der Regel mindestens 4.000-5.000 € netto pro Monat (je nach Region und Kredithöhe)
• Einkommensnachweis: Lückenlose Gehaltsnachweise der letzten 3-6 Monate
• Einkommensstabilität: Das Einkommen sollte in den letzten Jahren stabil oder steigend gewesen sein

Belastungsquote: Die monatliche Rate sollte maximal 35-40% des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem Haushaltseinkommen von 5.000 € netto sollte die Rate also nicht über 1.750-2.000 € liegen.

Beispielrechnung:

2.3 Sicherer Arbeitsplatz

Die Bank bevorzugt Kreditnehmer mit:

• Unbefristetem Arbeitsvertrag: Mindestens 2-3 Jahre Betriebszugehörigkeit
• Krisensicherer Branche: Öffentlicher Dienst, Gesundheitswesen, Bildung
• Beamtenstatus: Beamte auf Lebenszeit haben die besten Chancen

Schwierig wird es für:

• Selbstständige und Freiberufler (benötigen mindestens 3 Jahre positive Bilanzen)
• Befristet Angestellte
• Arbeitnehmer in Probezeit
• Personen mit häufigem Jobwechsel

2.4 Wertstabile Immobilie

Die Bank prüft die Immobilie sehr genau, da sie als einzige Sicherheit dient:

Bevorzugte Immobilien:

• Lage in wirtschaftsstarken Regionen (z.B. München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart)
• Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung
• Neubauten oder sanierte Bestandsimmobilien
• Standardgrundrisse mit breiter Zielgruppe

Problematisch:

• Immobilien in strukturschwachen Regionen
• Renovierungsbedürftige Objekte
• Ungewöhnliche Grundrisse oder Spezialimmobilien
• Immobilien mit Baumängeln

2.5 Zusätzliche Sicherheiten

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, können zusätzliche Sicherheiten erforderlich sein:

• Bürgschaften: Eltern oder andere Verwandte bürgen für den Kredit
• Lebensversicherungen: Abtretung von Rückkaufswerten
• Weitere Immobilien: Eintragung einer Grundschuld auf andere Immobilien
• Wertpapiere: Verpfändung von Depots oder Wertpapieren

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Teil 3: Die Kosten einer Vollfinanzierung

Die Bequemlichkeit, kein Eigenkapital zu benötigen, hat einen hohen Preis. Die Mehrkosten können sich über die Laufzeit auf Zehntausende Euro summieren.

3.1 Höhere Zinssätze

Banken lassen sich das erhöhte Risiko teuer bezahlen. Der Zinsaufschlag für eine Vollfinanzierung beträgt in der Regel:

• 100%-Finanzierung: +0,5% bis +1,0% Zinsaufschlag
• 110%-Finanzierung: +1,0% bis +1,5% Zinsaufschlag

Beispiel ING Bank (Stand Dezember 2025):

Mehrkosten:

• 100%-Finanzierung vs. 20% EK: 65.520 € mehr in 10 Jahren
• 110%-Finanzierung vs. 20% EK: 111.960 € mehr in 10 Jahren

3.2 Längere Laufzeiten

Durch die höhere Kreditsumme und die höheren Zinsen verlängert sich die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung erheblich:

Beispiel bei 2% Tilgung:

• Mit 20% Eigenkapital (320.000 € zu 3,2%): Ca. 35 Jahre bis zur vollständigen Tilgung
• 100%-Finanzierung (400.000 € zu 3,8%): Ca. 40 Jahre bis zur vollständigen Tilgung
• 110%-Finanzierung (448.000 € zu 4,2%): Ca. 43 Jahre bis zur vollständigen Tilgung

3.3 Höhere Anfangstilgung erforderlich

Um die Laufzeit in einem vernünftigen Rahmen zu halten, empfehlen Experten bei Vollfinanzierungen eine höhere Anfangstilgung von mindestens 3-4% statt der üblichen 2%.

Vergleich bei 400.000 € Kredit zu 3,8%:

Eine höhere Tilgung spart langfristig enorme Zinskosten, erhöht aber die monatliche Belastung deutlich.

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Teil 4: Die Risiken der Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung birgt erhebliche finanzielle Risiken, die Sie unbedingt kennen und einkalkulieren sollten.

4.1 Risiko der Überschuldung

Da Sie von Anfang an mit einer Schuldenlast von 100% oder mehr starten, besteht ein hohes Überschuldungsrisiko:

Szenario 1: Immobilienpreise fallen

• Kaufpreis: 400.000 €
• Finanzierung: 110% = 440.000 €
• Immobilienwert nach 5 Jahren: 360.000 € (-10%)
• Restschuld nach 5 Jahren: ca. 380.000 €
• Unterdeckung: 20.000 €

Bei einem notwendigen Verkauf müssten Sie 20.000 € aus eigener Tasche nachzahlen, obwohl Sie die Immobilie nicht mehr besitzen.

Szenario 2: Unvorhergesehene Kosten

Zusätzliche Kosten können die finanzielle Belastung schnell unerträglich machen:

• Reparaturen und Instandhaltung: 1-2% des Immobilienwerts pro Jahr
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen: 200-400 € pro Monat
• Grundsteuer und Versicherungen: 100-200 € pro Monat

4.2 Risiko bei Jobverlust

Ein Jobverlust kann bei einer Vollfinanzierung existenzbedrohend sein:

Beispiel:

• Monatliche Rate: 2.000 €
• Arbeitslosengeld I: 60% des Nettogehalts
• Einkommensverlust: 40%

Wenn Ihr bisheriges Nettoeinkommen 5.000 € betrug, erhalten Sie nur noch 3.000 €. Die Rate von 2.000 € macht dann 67% Ihres Einkommens aus – praktisch nicht tragbar.

4.3 Zinsänderungsrisiko

Nach Ablauf der Zinsbindung (typischerweise 10-15 Jahre) müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Sind die Zinsen gestiegen, kann die neue Rate deutlich höher ausfallen:

Beispiel:

• Ursprüngliche Finanzierung: 400.000 € zu 3,8%
• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 320.000 €
• Neuer Zinssatz: 5,5% (Anstieg um 1,7%)
• Alte Rate: 1.933 € → Neue Rate: 2.400 € (+467 €/Monat)

4.4 Eingeschränkte Flexibilität

Bei einer Vollfinanzierung sind Sie langfristig gebunden:

• Verkauf schwierig: Bei fallenden Preisen ist ein Verkauf ohne Zuzahlung nicht möglich
• Umzug problematisch: Ein berufsbedingter Umzug kann finanzielle Probleme verursachen
• Keine Rücklagen: Das gesamte verfügbare Kapital fließt in die Rate, Rücklagen für Notfälle fehlen

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Teil 5: Schritt-für-Schritt zur Vollfinanzierung

Wenn Sie sich nach sorgfältiger Prüfung für eine Vollfinanzierung entscheiden, sollten Sie systematisch vorgehen.

5.1 Schritt 1: Finanzielle Selbstanalyse

Prüfen Sie ehrlich:

• Wie hoch ist mein stabiles Nettoeinkommen?
• Welche monatlichen Fixkosten habe ich?
• Wie viel Spielraum bleibt für die Rate?
• Habe ich Rücklagen für Notfälle (mindestens 3-6 Monatsgehälter)?
• Wie sicher ist mein Arbeitsplatz?

Erstellen Sie ein Haushaltsbudget:

5.2 Schritt 2: SCHUFA-Auskunft einholen

Holen Sie eine kostenlose SCHUFA-Selbstauskunft ein und prüfen Sie:

• Sind alle Daten korrekt?
• Gibt es negative Einträge?
• Wie hoch ist Ihr Score?

Fehlerhafte Einträge sollten Sie umgehend korrigieren lassen.

5.3 Schritt 3: Immobiliensuche mit realistischem Budget

Berechnen Sie Ihr maximales Budget:

Faustformel:

• Maximale monatliche Rate = 35-40% des Nettoeinkommens
• Maximaler Kaufpreis = (Monatliche Rate × 12 × 100) / (Zinssatz + Tilgung)

Beispiel bei 5.000 € Nettoeinkommen:

• Maximale Rate: 2.000 €
• Bei 3,8% Zins + 2% Tilgung = 5,8%
• Maximaler Kaufpreis: (2.000 × 12 × 100) / 5,8 = 413.793 €

Berücksichtigen Sie dabei auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf.

5.4 Schritt 4: Finanzierungsangebote vergleichen

Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein:

• Hausbanken: Sparkassen, Volksbanken, Großbanken
• Direktbanken: ING, DKB, Comdirect
• Bausparkassen: Schwäbisch Hall, Wüstenrot
• Finanzierungsvermittler: Interhyp, Dr. Klein, WohnWert24

Vergleichen Sie:

• Effektiven Jahreszins (nicht nur Sollzins!)
• Zinsbindung (10, 15 oder 20 Jahre?)
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Tilgungssatzwechsel möglich?
• Bereitstellungszinsen

Tipp: Ein Finanzierungsvermittler wie WohnWert24 vergleicht für Sie über 500 Banken und findet das beste Angebot – kostenlos und unverbindlich.

5.5 Schritt 5: Unterlagen vorbereiten

Für die Kreditbeantragung benötigen Sie:

Persönliche Unterlagen:

• Personalausweis oder Reisepass
• Meldebescheinigung
• Heiratsurkunde / Scheidungsurteil (falls zutreffend)

Einkommensnachweise:

• Gehaltsnachweise der letzten 3-6 Monate
• Letzter Steuerbescheid
• Bei Selbstständigen: BWA, Bilanzen der letzten 3 Jahre

Immobilienunterlagen:

• Exposé
• Grundriss und Lageplan
• Energieausweis
• Kaufvertragsentwurf
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen

5.6 Schritt 6: Kreditantrag stellen

Nach Prüfung aller Unterlagen erstellt die Bank ein verbindliches Finanzierungsangebot. Prüfen Sie dieses genau und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.

5.7 Schritt 7: Notartermin und Auszahlung

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar wird die Kreditsumme ausgezahlt. Achten Sie darauf, dass die Auszahlung zeitnah erfolgt, um Bereitstellungszinsen zu vermeiden.

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Teil 6: Alternativen zur Vollfinanzierung

Bevor Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, sollten Sie alle Alternativen prüfen. Oft gibt es bessere Lösungen.

6.1 Eigenkapital ansparen

Der klassische und sicherste Weg ist das Ansparen von Eigenkapital:

Vorteile:

• Niedrigere Zinsen
• Geringere monatliche Belastung
• Mehr finanzielle Sicherheit
• Bessere Verhandlungsposition

Sparplan-Beispiel:

Mit 63.000 € Eigenkapital könnten Sie bei einem Kaufpreis von 400.000 € bereits 15,75% Eigenkapital einbringen – plus Nebenkosten wären Sie bei über 20%.

6.2 Verwandtendarlehen

Ein zinsgünstiges oder zinsloses Darlehen von Familienmitgliedern kann als Eigenkapitalersatz dienen:

Vorteile:

• Niedrige oder keine Zinsen
• Flexible Rückzahlungsmodalitäten
• Wird von Banken als Eigenkapital anerkannt

Wichtig:

• Schriftlicher Darlehensvertrag erforderlich
• Klare Rückzahlungsvereinbarungen
• Steuerliche Aspekte bei hohen Beträgen beachten (Schenkungssteuer)

6.3 Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapitalersatz und zur Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft dienen:

Funktionsweise:

1. Ansparphase: Sie sparen 40-50% der Bausparsumme an
2. Zuteilung: Nach Erreichen der Mindestsparsumme wird der Vertrag zugeteilt
3. Darlehensphase: Sie erhalten ein zinsgünstiges Bauspardarlehen

Vorteile:

• Planungssicherheit durch feste Zinsen
• Staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage)
• Kann als Eigenkapital eingebracht werden

6.4 KfW-Förderung nutzen

Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Förderkredite für energieeffiziente Immobilien:

KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau):

• Bis zu 150.000 € pro Wohneinheit
• Zinssatz ab 0,01% effektiv
• Kann mit anderen Krediten kombiniert werden

KfW-Programm 261 (Wohngebäude – Kredit):

• Für energetische Sanierung
• Bis zu 150.000 € Kredit
• Tilgungszuschüsse bis zu 45.000 €

Mehr Informationen zu KfW-Förderungen finden Sie in unserem separaten Ratgeber.

6.5 Kleinere Immobilie oder andere Lage

Passen Sie Ihre Suchkriterien an Ihr Budget an:

Alternativen:

• Kleinere Wohnung statt Haus
• Randlage statt Zentrum
• Nachbarstadt statt Metropole
• Bestandsimmobilie statt Neubau

Beispiel Region Hannover:

Mehr zu den Preisen in der Region finden Sie in unseren Ratgebern Haus verkaufen in Hannover, Haus verkaufen in Langenhagen und Haus verkaufen in Burgdorf.

6.6 Mietkauf oder Rent-to-Own

Beim Mietkauf zahlen Sie zunächst Miete, die teilweise als Eigenkapital angerechnet wird:

Funktionsweise:

• Sie mieten die Immobilie für 5-10 Jahre
• Ein Teil der Miete (z.B. 30-50%) wird als Eigenkapital angespart
• Nach Ablauf haben Sie ein Kaufrecht zum festgelegten Preis

Vorteile:

• Kein oder wenig Eigenkapital zu Beginn erforderlich
• Zeit zum Ansparen
• Sie können die Immobilie "testen"

Nachteile:

• Höhere Gesamtkosten
• Rechtlich komplex
• Nicht weit verbreitet in Deutschland

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Teil 7: Häufige Fehler vermeiden

Bei einer Vollfinanzierung ist es besonders wichtig, typische Fehler zu vermeiden.

7.1 Fehler 1: Zu optimistische Einschätzung

Problem: Viele Käufer rechnen mit dem Best-Case-Szenario und berücksichtigen keine Risiken.

Lösung: Kalkulieren Sie konservativ und planen Sie Puffer für:

• Gehaltseinbußen (Elternzeit, Krankheit)
• Unvorhergesehene Kosten (Reparaturen)
• Zinserhöhungen bei Anschlussfinanzierung

7.2 Fehler 2: Zu niedrige Tilgung

Problem: Eine Tilgung von nur 1-2% führt zu extrem langen Laufzeiten und hohen Gesamtkosten.

Lösung: Wählen Sie eine Anfangstilgung von mindestens 3%, besser 4%, um die Laufzeit in einem vernünftigen Rahmen zu halten.

7.3 Fehler 3: Zu kurze Zinsbindung

Problem: Bei kurzer Zinsbindung (5-10 Jahre) tragen Sie das volle Zinsänderungsrisiko.

Lösung: Wählen Sie bei einer Vollfinanzierung eine lange Zinsbindung von 15-20 Jahren, um Planungssicherheit zu haben.

7.4 Fehler 4: Keine Rücklagen

Problem: Das gesamte verfügbare Geld fließt in die Rate, es bleiben keine Rücklagen für Notfälle.

Lösung: Bauen Sie parallel zur Kreditrate Rücklagen auf (mindestens 3-6 Monatsgehälter). Reduzieren Sie notfalls die Tilgung auf 2% und sparen Sie den Differenzbetrag.

7.5 Fehler 5: Fehlende Absicherung

Problem: Bei Tod oder Berufsunfähigkeit können die Hinterbliebenen die Rate nicht mehr zahlen.

Lösung: Schließen Sie eine Risikolebensversicherung und eine Berufsunfähigkeitsversicherung ab. Die Beiträge sollten in Ihre Budgetplanung einfließen.

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Fazit: Vollfinanzierung nur für absolute Ausnahmefälle

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber sie ist und bleibt eine riskante Ausnahme für eine kleine Gruppe von Top-Verdienern in sehr sicheren Positionen. Die höheren Zinsen, die längere Laufzeit und die erheblichen Risiken machen eine Vollfinanzierung zu einer Option, die nur nach sehr sorgfältiger Prüfung in Betracht gezogen werden sollte.

Für die überwiegende Mehrheit der Immobilienkäufer ist der Weg über das Ansparen von Eigenkapital der deutlich sicherere, günstigere und nachhaltigere. Ein Eigenkapitalanteil von 20-30% gibt Ihnen nicht nur bessere Konditionen, sondern auch ein beruhigendes finanzielles Polster für unvorhergesehene Ereignisse.

Lassen Sie sich nicht von der Vorstellung einer schnellen Finanzierung blenden, sondern planen Sie Ihren Immobilienkauf solide und mit einem gesunden finanziellen Fundament. Die Experten von WohnWert24 analysieren Ihre individuelle Situation und vergleichen die Konditionen von über 500 Banken, um die optimale Finanzierung für Sie zu finden – auch mit wenig Eigenkapital.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Ja, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist möglich, aber nur unter strengen Voraussetzungen. Sie benötigen eine exzellente Bonität, ein sehr hohes und sicheres Einkommen (oft als Beamter oder in vergleichbarer Position) und eine wertstabile Immobilie. Die Bank vergibt solche Kredite nur an eine kleine, ausgewählte Gruppe von Kreditnehmern.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Vollfinanzierung?

Die Zinsen bei einer Vollfinanzierung liegen deutlich über denen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital. Der Zinsaufschlag beträgt typischerweise 0,5% bis 1,5%. Bei einer 100%-Finanzierung können Sie mit einem Aufschlag von 0,5-1,0% rechnen, bei einer 110%-Finanzierung mit 1,0-1,5%. Konkret bedeutet das: Statt 3,2% zahlen Sie 3,8-4,2% Zinsen.

Welche Banken bieten Vollfinanzierungen an?

Nicht alle Banken bieten Vollfinanzierungen an. Zu den Anbietern gehören: ING, DKB, Commerzbank, Deutsche Bank, Postbank, sowie regionale Sparkassen und Volksbanken. Die Konditionen und Anforderungen variieren stark. Ein Finanzierungsvermittler wie WohnWert24 vergleicht über 500 Banken und findet das beste Angebot für Ihre Situation.

Wie viel Eigenkapital sollte ich idealerweise haben?

Experten empfehlen einen Eigenkapitalanteil von 20-30% des Kaufpreises plus die Nebenkosten (9-15%). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € wären das 80.000-120.000 € Eigenkapital plus 48.000 € für Nebenkosten, also insgesamt 128.000-168.000 €. Mit diesem Eigenkapital erhalten Sie die besten Konditionen und haben ein solides finanzielles Fundament.

Was passiert, wenn ich die Raten nicht mehr zahlen kann?

Wenn Sie die Raten nicht mehr zahlen können, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Bank wird zunächst versuchen, eine Lösung zu finden (z.B. Stundung, Ratenpause). Ist keine Einigung möglich, wird die Immobilie zwangsversteigert. Der Erlös deckt bei einer Vollfinanzierung oft nicht die Restschuld – Sie bleiben auf der Differenz sitzen und müssen diese weiter abbezahlen, obwohl Sie die Immobilie nicht mehr besitzen.

Kann ich als Selbstständiger eine Vollfinanzierung erhalten?

Als Selbstständiger eine Vollfinanzierung zu erhalten ist sehr schwierig, aber nicht unmöglich. Sie benötigen: Mindestens 3 Jahre positive Bilanzen mit steigenden Gewinnen, ein sehr hohes Einkommen (deutlich über 100.000 € pro Jahr), eine ausgezeichnete Bonität und oft zusätzliche Sicherheiten. Die meisten Banken bevorzugen Angestellte mit unbefristetem Vertrag oder Beamte.

Welche Alternativen gibt es zur Vollfinanzierung?

Es gibt mehrere Alternativen: Eigenkapital ansparen (sicherster Weg), Verwandtendarlehen (zinsgünstig oder zinslos von Familie), Bausparvertrag (mit staatlicher Förderung), KfW-Förderung (zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Immobilien), kleinere Immobilie oder andere Lage (Budget anpassen) oder Mietkauf (Miete wird als Eigenkapital angerechnet). Mehr Details finden Sie in Teil 6 dieses Ratgebers.

Lohnt sich eine Vollfinanzierung bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien kann eine Vollfinanzierung unter bestimmten Umständen sinnvoller sein als bei selbstgenutzten Immobilien. Die höheren Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden, was die Mehrkosten teilweise kompensiert. Zudem können Sie Ihr Eigenkapital anderweitig investieren (Opportunitätskosten). Dennoch bleibt das Risiko hoch – eine professionelle Beratung ist unerlässlich. Kontaktieren Sie unsere Experten für eine individuelle Analyse.

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Weiterführende Ratgeber

• Erste Immobilie kaufen: Der komplette Leitfaden
• Anschlussfinanzierung: So sichern Sie sich die besten Konditionen
• Nebenkosten beim Immobilienkauf
• KfW-Förderung für Immobilien
• Zinsentwicklung 2025/2026: Prognosen
• Haus verkaufen in Hannover
• Immobilienbewertung
• Grunderwerbsteuer

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