WohnWert24WohnWert24

    Immobilienbewertung: So ermitteln Sie den wahren Wert Ihres Eigentums

    hausverkauf

    Eine professionelle Immobilienbewertung (auch Wertermittlung genannt) liefert die Antwort auf die Frage: Was ist diese Immobilie wirklich wert?

    15 Min. Lesezeit
    21.12.2025

    Datum: 21. Dezember 2025 | Lesezeit: 15-20 Minuten | Autor: Manus AI für WohnWert24

    Inhaltsverzeichnis:

    1. Was ist eine Immobilienbewertung und warum ist sie so wichtig?
    2. Die 3 gesetzlichen Bewertungsverfahren einfach erklärt
    3. Online-Immobilienbewertung vs. Immobiliengutachten: Was brauche ich?
    4. Die 7 wichtigsten Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie bestimmen
    5. Welche Unterlagen benötigen Sie für eine professionelle Bewertung?
    6. Fazit: Eine fundierte Bewertung als Basis für jede Immobilienentscheidung

    Egal, ob Sie verkaufen, kaufen, vererben oder eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit nutzen möchten – die zentrale Frage lautet immer: Was ist diese Immobilie wirklich wert? Eine professionelle Immobilienbewertung (auch Wertermittlung genannt) liefert die Antwort. Sie ist die fundierte Grundlage für Preisverhandlungen und weitreichende finanzielle Entscheidungen. In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir die gängigen Verfahren, beleuchten die entscheidenden Wertfaktoren und zeigen Ihnen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig ermitteln können.

    1. Was ist eine Immobilienbewertung und warum ist sie so wichtig?

    Eine Immobilienbewertung ist ein standardisiertes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie oder eines Grundstücks. Der Verkehrswert ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung unter normalen Marktbedingungen, ohne Rücksicht auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse, zu erzielen wäre.

    Eine realistische Wertermittlung ist unerlässlich für:

    • Verkäufer: Um einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen, der weder zu hoch (Abschreckung von Käufern) noch zu niedrig (finanzieller Verlust) ist.
    • Käufer: Zur Überprüfung der Preisvorstellung des Verkäufers und als Basis für die Finanzierungsanfrage bei der Bank.
    • Erbschafts- & Scheidungsfälle: Zur gerechten Aufteilung des Vermögens.
    • Banken: Als Grundlage für die Beleihung einer Immobilie bei der Kreditvergabe.

    2. Die 3 gesetzlichen Bewertungsverfahren einfach erklärt

    In Deutschland sind drei normierte Verfahren zur Immobilienbewertung in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt:

    Verfahren Anwendung Kurzbeschreibung
    Vergleichswertverfahren Selbstgenutzte Immobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) Der Wert wird aus den tatsächlich erzielten Kaufpreisen von vergleichbaren, kürzlich verkauften Immobilien in der Nachbarschaft abgeleitet. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung müssen ähnlich sein. [1]
    Ertragswertverfahren Vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude) Der Wert basiert auf den zukünftig zu erwartenden Erträgen (Mieteinnahmen). Von den Mieteinnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln, der dann kapitalisiert wird.
    Sachwertverfahren Spezialimmobilien (z.B. Bahnhöfe, Burgen) oder wenn keine Vergleichs- oder Ertragswerte vorliegen Der Wert wird aus den Herstellungskosten des Gebäudes (was würde ein Neubau kosten?) abzüglich der altersbedingten Wertminderung sowie dem Bodenwert ermittelt.

    In der Praxis, insbesondere bei selbstgenutzten Wohnhäusern, kombinieren Gutachter oft das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren, um einen möglichst präzisen Marktwert zu ermitteln.

    3. Online-Immobilienbewertung vs. Immobiliengutachten: Was brauche ich?

    Typ Genauigkeit Kosten Anwendungsfall
    Online-Bewertung +/- 15-20% Kostenlos Erste, schnelle Orientierung für einen möglichen Verkaufspreis. Basiert auf Big-Data-Analysen von Vergleichsobjekten.
    Makler-Bewertung +/- 5-10% Meist kostenlos (im Rahmen eines Verkaufsauftrags) Detaillierte Einschätzung für die Preisfindung beim Verkauf. Der Makler kennt den lokalen Markt und bewertet die Immobilie vor Ort.
    Kurzgutachten +/- 5% ca. 500 - 1.000 € Schriftliche, aber nicht sehr ausführliche Wertermittlung für private Zwecke (z.B. Kaufpreisfindung).
    Vollgutachten Sehr hoch ab 2.500 € (ca. 0,5-1,5% des Immobilienwerts) Detailliertes, rechtssicheres Gutachten für gerichtliche Auseinandersetzungen (Erbschaft, Scheidung) oder zur Vorlage beim Finanzamt.

    Für eine erste Einschätzung ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung, wie sie WohnWert24 anbietet, ideal. Für eine konkrete Verkaufsabsicht ist die Bewertung durch einen erfahrenen lokalen Makler die beste Wahl, da sie Marktexpertise mit einer individuellen Objektbegehung kombiniert. [2]

    4. Die 7 wichtigsten Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie bestimmen

    1. Die Lage (Makro- & Mikrolage): Der wichtigste Faktor. Wie ist die Anbindung, die Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten), die Nachbarschaft und das Image des Stadtteils?
    2. Der Zustand und das Baujahr: Wann wurde die Immobilie gebaut? Wann wurden wichtige Bauteile (Dach, Fenster, Heizung) zuletzt saniert? Gibt es einen Renovierungsstau?
    3. Die Ausstattung: Qualität der Böden, der Küche, des Badezimmers. Gibt es einen Balkon, einen Garten, eine Garage oder einen Kamin?
    4. Die energetische Verfassung: Wie hoch ist der Energieverbrauch laut Energieausweis? Eine gute Energieeffizienz steigert den Wert erheblich.
    5. Der Grundriss: Ist der Schnitt zeitgemäß? Gibt es offene Wohnbereiche? Ist die Raumaufteilung für Familien oder Paare passend?
    6. Rechtliche Gegebenheiten: Gibt es Einträge im Grundbuch wie Wegerechte oder Wohnrechte, die den Wert mindern könnten?
    7. Die aktuelle Marktlage: Wie ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in der Region? Wie entwickeln sich die Zinsen?

    5. Welche Unterlagen benötigen Sie für eine professionelle Bewertung?

    Um eine genaue Bewertung durchführen zu können, sind folgende Dokumente hilfreich:

    • Aktueller Grundbuchauszug
    • Baupläne und Grundrisse
    • Wohnflächenberechnung
    • Energieausweis
    • Nachweise über Modernisierungen der letzten 15 Jahre
    • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

    6. Fazit: Eine fundierte Bewertung als Basis für jede Immobilienentscheidung

    Der Wert einer Immobilie ist keine feste Größe, sondern das Ergebnis einer sorgfältigen Analyse zahlreicher Faktoren. Eine realistische und marktgerechte Immobilienbewertung ist der entscheidende erste Schritt für einen erfolgreichen Verkauf und eine solide Finanzplanung. Nutzen Sie die kostenlosen Online-Tools für eine erste Orientierung und vertrauen Sie für die finale Preisfindung auf die Expertise eines lokalen Profis, der Ihre Immobilie und den Markt vor Ort genau kennt.

    Referenzen:

    [1] HEID Immobilienbewertung. (n.d.). Verfahren zur Immobilienbewertung – Übersicht. Abgerufen von https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/immobilienbewertung-verfahren/ [2] Sachverständigenbüro H.P. (2025). Online-Immobilienbewertung vs. Gutachten - Vor- & Nachteile. Abgerufen von https://www.sachverstaendigenbuero-hp.de/online-immobilienbewertung-vs-gutachten/

    Cookies für bessere Nutzung. Details