Anschlussfinanzierung 2026: So sichern Sie sich die besten Konditionen

Das Wichtigste in Kürze

• Was ist es? Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn die Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ausläuft, aber noch eine Restschuld vorhanden ist.
• Wann wird sie fällig? In Deutschland haben etwa 85% aller Baufinanzierungen eine Zinsbindung von 5-20 Jahren. Danach muss eine neue Finanzierung abgeschlossen werden.
• Drei Optionen: Prolongation (Verlängerung bei gleicher Bank), Umschuldung (Wechsel zu neuer Bank) oder Forward-Darlehen (frühzeitige Zinssicherung).
• Sparpotenzial: Durch Vergleich und Verhandlung können Sie bis zu 0,5% Zinsen sparen – das sind bei 300.000 € Restschuld 15.000 € über 10 Jahre!
• Timing: Beginnen Sie 12-18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Planung.

Einleitung: Die zweite Chance für Ihre Baufinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Moment in Ihrem Immobilienleben – und eine große Chance, Tausende von Euro zu sparen. Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, haben Sie die Möglichkeit, Ihre Konditionen neu zu verhandeln, zu einer günstigeren Bank zu wechseln oder Ihre Tilgung anzupassen.

Viele Immobilienbesitzer verschenken diese Chance, indem sie einfach das Angebot ihrer Hausbank akzeptieren. Das kann teuer werden! In diesem umfassenden Ratgeber erklären wir, wie eine Anschlussfinanzierung funktioniert, welche Optionen Sie haben und wie Sie die besten Konditionen für 2025 sichern.

Mit der richtigen Strategie können Sie nicht nur Zinsen sparen, sondern auch Ihre Tilgung optimieren und schneller schuldenfrei werden.

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Zuletzt aktualisiert: Dezember 2025

Autor: Redaktion WohnWert24 | Finanzierungsexperten mit langjähriger Erfahrung

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Teil 1: Was ist eine Anschlussfinanzierung?

1.1 Definition und Grundlagen

Eine Anschlussfinanzierung (auch Prolongation oder Umschuldung genannt) ist eine neue Finanzierung, die Sie abschließen, wenn die Zinsbindung Ihres aktuellen Immobiliendarlehens endet, aber noch eine Restschuld vorhanden ist.

Warum ist sie nötig?

Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland haben eine Zinsbindung von 10-20 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist der Kredit in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Sie benötigen also eine neue Finanzierung für die verbleibende Restschuld.

Beispiel:

• Ursprünglicher Kredit: 400.000 €
• Zinsbindung: 10 Jahre zu 3,5%
• Anfangstilgung: 2%
• Restschuld nach 10 Jahren: ca. 280.000 €
• Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung über 280.000 €

1.2 Wann wird die Anschlussfinanzierung fällig?

Die Anschlussfinanzierung wird fällig, wenn Ihre Zinsbindung ausläuft. Typische Zinsbindungen in Deutschland:

Wichtig: Ihre Bank muss Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung über die Konditionen der Anschlussfinanzierung informieren. Sie sollten aber viel früher aktiv werden!

1.3 Drei Optionen für Ihre Anschlussfinanzierung

Sie haben drei Hauptoptionen:

1. Prolongation (Verlängerung bei gleicher Bank):

• Sie verlängern Ihren Kredit bei Ihrer aktuellen Bank
• Einfach und bequem
• Oft nicht die günstigsten Konditionen
• Keine neuen Unterlagen nötig

2. Umschuldung (Wechsel zu neuer Bank):

• Sie wechseln zu einer günstigeren Bank
• Sparpotenzial: 0,3-0,5% Zinsen
• Mehr Aufwand (neue Unterlagen, Grundschuldübertragung)
• Kosten: 0,2-0,3% der Restschuld

3. Forward-Darlehen (frühzeitige Zinssicherung):

• Sie sichern sich heute die Zinsen für eine Finanzierung, die erst in 1-5 Jahren beginnt
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Aufschlag: 0,01-0,03% pro Monat Vorlaufzeit
• Nur sinnvoll, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen

Vergleich der Optionen:

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Teil 2: Die Prolongation – Verlängerung bei der Hausbank

2.1 Wie funktioniert die Prolongation?

Die Prolongation ist die einfachste Option: Sie verlängern Ihren Kredit bei Ihrer aktuellen Bank.

Ablauf:

1. Bank sendet Ihnen 3-6 Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot
2. Sie prüfen das Angebot
3. Bei Zustimmung: Unterschrift, fertig
4. Keine neuen Unterlagen nötig
5. Keine Kosten

Vorteile:

• ✅ Minimal Aufwand
• ✅ Keine Kosten
• ✅ Keine neuen Unterlagen
• ✅ Schnell erledigt

Nachteile:

• ❌ Oft nicht die günstigsten Konditionen
• ❌ Bank hat keine Konkurrenz
• ❌ Wenig Verhandlungsspielraum
• ❌ Sie verschenken Sparpotenzial

2.2 Wann macht Prolongation Sinn?

Prolongation kann sinnvoll sein, wenn:

• Das Angebot Ihrer Bank marktgerecht ist (Vergleich mit anderen Banken!)
• Ihre Restschuld sehr niedrig ist (unter 50.000 €)
• Sie keine Zeit/Lust für Bankwechsel haben
• Ihre Bank Ihnen entgegenkommt (Stammkunde, gute Beziehung)

Wichtig: Akzeptieren Sie nie das erste Angebot! Verhandeln Sie oder holen Sie Vergleichsangebote ein.

2.3 So verhandeln Sie mit Ihrer Hausbank

Auch bei einer Prolongation können Sie verhandeln:

Schritt 1: Vergleichsangebote einholen

• Holen Sie 2-3 Angebote von anderen Banken ein
• Nutzen Sie Finanzierungsvermittler (WohnWert24 vergleicht 500+ Banken)

Schritt 2: Mit Vergleichsangeboten zur Hausbank

• Zeigen Sie die günstigeren Angebote
• Fragen Sie, ob die Bank mithalten kann
• Betonen Sie Ihre langjährige Kundenbeziehung

Schritt 3: Verhandeln

• Fragen Sie nach besseren Konditionen
• Verhandeln Sie Zinssatz, Tilgung, Sondertilgungen
• Seien Sie bereit zu wechseln, wenn die Bank nicht mitgeht

Beispiel:

• Prolongationsangebot Hausbank: 3,8%
• Vergleichsangebot andere Bank: 3,4%
• Nach Verhandlung Hausbank: 3,5%
• Ersparnis: 0,3% = 9.000 € bei 300.000 € über 10 Jahre

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Teil 3: Die Umschuldung – Wechsel zu einer günstigeren Bank

3.1 Wie funktioniert die Umschuldung?

Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen.

Ablauf:

1. Vergleichsangebote einholen (12-18 Monate vor Ablauf)
2. Beste Bank auswählen
3. Unterlagen einreichen (Gehaltsnachweise, Grundbuchauszug, etc.)
4. Finanzierungszusage erhalten
5. Alte Bank kündigen (3 Monate vor Ablauf)
6. Grundschuld übertragen oder neu eintragen
7. Neue Bank zahlt Restschuld an alte Bank
8. Fertig!

Vorteile:

• ✅ Höchstes Sparpotenzial (0,3-0,5% Zinsen)
• ✅ Neue Konditionen frei verhandelbar
• ✅ Tilgung anpassbar
• ✅ Sondertilgungen neu vereinbaren

Nachteile:

• ❌ Mehr Aufwand (Unterlagen, Termine)
• ❌ Kosten: 0,2-0,3% der Restschuld für Grundschuldübertragung
• ❌ Dauert 6-8 Wochen

3.2 Kosten der Umschuldung

Die Umschuldung verursacht Kosten, die Sie einkalkulieren müssen:

1. Grundschuldübertragung oder Neueintragung:

2. Wertermittlung (manchmal erforderlich):

• Kosten: 300-600 €
• Oft übernimmt neue Bank die Kosten

3. Vorfälligkeitsentschädigung (nur bei vorzeitiger Kündigung):

• Fällt NICHT an, wenn Zinsbindung regulär ausläuft
• Nur relevant bei Forward-Darlehen oder vorzeitiger Ablösung

Rechenbeispiel:

Fazit: Die Umschuldung lohnt sich fast immer, wenn Sie mindestens 0,2% Zinsen sparen!

3.3 Schritt-für-Schritt zur Umschuldung

12-18 Monate vor Ablauf:

• Vergleichsangebote einholen
• Finanzierungsvermittler beauftragen (z.B. WohnWert24)
• Unterlagen vorbereiten

6-12 Monate vor Ablauf:

• Beste Bank auswählen
• Finanzierungsantrag stellen
• Finanzierungszusage erhalten

3 Monate vor Ablauf:

• Alte Bank kündigen (Kündigungsfrist beachten!)
• Grundschuldübertragung beauftragen
• Notartermin vereinbaren

Bei Ablauf:

• Neue Bank zahlt Restschuld an alte Bank
• Grundschuld wird übertragen
• Neue Finanzierung beginnt

Tipp: Ein Finanzierungsvermittler wie WohnWert24 übernimmt den gesamten Prozess für Sie – kostenlos!

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Teil 4: Das Forward-Darlehen – Zinsen frühzeitig sichern

4.1 Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, sich heute die Zinsen für eine Finanzierung zu sichern, die erst in 1-5 Jahren beginnt.

Funktionsweise:

• Sie schließen heute einen Vertrag ab
• Die Finanzierung beginnt erst in 1-5 Jahren
• Sie zahlen einen Aufschlag (Forward-Aufschlag)
• Sie sind gegen steigende Zinsen abgesichert

Beispiel:

• Restschuld in 3 Jahren: 300.000 €
• Aktueller Zins: 3,5%
• Forward-Aufschlag: 0,02% × 36 Monate = 0,72%
• Forward-Zins: 4,22%

Lohnt sich nur, wenn die Zinsen in 3 Jahren über 4,22% liegen!

4.2 Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn:

• Sie mit deutlich steigenden Zinsen rechnen
• Ihre Zinsbindung in 1-5 Jahren ausläuft
• Sie Planungssicherheit wünschen
• Der Forward-Aufschlag gering ist (unter 0,03% pro Monat)

Rechenbeispiel:

4.3 Forward-Aufschlag berechnen

Der Forward-Aufschlag hängt von der Vorlaufzeit ab:

Faustformel: Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie erwarten, dass die Zinsen um mehr als den Forward-Aufschlag steigen.

4.4 Vor- und Nachteile Forward-Darlehen

Vorteile:

• ✅ Schutz vor steigenden Zinsen
• ✅ Planungssicherheit
• ✅ Bis zu 5 Jahre im Voraus möglich
• ✅ Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablauf

Nachteile:

• ❌ Forward-Aufschlag (Kosten)
• ❌ Kein Vorteil bei fallenden Zinsen
• ❌ Bindung an Vertrag
• ❌ Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung

Empfehlung: Forward-Darlehen nur abschließen, wenn Sie fest mit steigenden Zinsen rechnen. Mehr zur Zinsentwicklung 2025/2026.

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Teil 5: So finden Sie die beste Anschlussfinanzierung

5.1 Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Der wichtigste Tipp: Vergleichen Sie immer mehrere Angebote!

Wo Angebote einholen?

1. Hausbank:

• Ihre aktuelle Bank
• Prolongationsangebot kommt automatisch
• Oft nicht die besten Konditionen

2. Andere Banken:

• Sparkassen, Volksbanken, Großbanken
• Direktbanken (ING, DKB, Comdirect)
• Bausparkassen

3. Finanzierungsvermittler:

• Interhyp, Dr. Klein, WohnWert24
• Vergleichen 500+ Banken
• Kostenlos für Kunden
• Übernehmen kompletten Prozess

Vergleichen Sie:

• ✅ Effektiven Jahreszins (nicht nur Sollzins!)
• ✅ Zinsbindung (10, 15, 20 Jahre?)
• ✅ Tilgung (anpassbar?)
• ✅ Sondertilgungen (kostenlos?)
• ✅ Tilgungssatzwechsel (möglich?)
• ✅ Bereitstellungszinsen
• ✅ Bearbeitungsgebühren (sollten 0 € sein)

5.2 Optimale Zinsbindung wählen

Bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Zinsbindung neu wählen:

Aktuelle Zinsen (Dezember 2025):

Empfehlung: Wählen Sie mindestens 15 Jahre, besser 20 Jahre Zinsbindung, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern.

5.3 Tilgung optimieren

Die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, Ihre Tilgung anzupassen:

Höhere Tilgung = Schneller schuldenfrei

Beispiel bei 300.000 € Restschuld zu 3,5%:

Ersparnis bei 5% statt 2% Tilgung: 156.000 € an Zinsen!

Tipp: Wenn Ihre finanzielle Situation sich verbessert hat (Gehaltserhöhung, Kinder aus dem Haus), erhöhen Sie die Tilgung.

5.4 Sondertilgungen vereinbaren

Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, den Kredit schneller zurückzuzahlen:

Typische Regelungen:

• 5% der Kreditsumme pro Jahr kostenlos
• 10% gegen Aufpreis (ca. 0,1% Zinsaufschlag)

Wann sind Sondertilgungen sinnvoll?

• Erwartete Geldzuflüsse (Erbschaft, Lebensversicherung, Bonuszahlungen)
• Schwankendes Einkommen (Selbstständige)
• Wenn Sie den Kredit schneller abbezahlen möchten

Beispiel: Bei 300.000 € Kredit können Sie mit 5% Sondertilgung jährlich 15.000 € extra tilgen – das verkürzt die Laufzeit um Jahre!

5.5 Timing ist entscheidend

Wann sollten Sie aktiv werden?

Wichtig: Je früher Sie beginnen, desto mehr Zeit haben Sie für Vergleich und Verhandlung!

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Teil 6: Häufige Fehler vermeiden

6.1 Fehler 1: Prolongationsangebot einfach akzeptieren

Problem: Viele Immobilienbesitzer akzeptieren das erste Angebot ihrer Hausbank, ohne zu vergleichen.

Lösung: Holen Sie immer Vergleichsangebote ein! Selbst wenn Sie bei Ihrer Bank bleiben, können Sie bessere Konditionen verhandeln.

6.2 Fehler 2: Zu spät anfangen

Problem: Sie beginnen erst 3 Monate vor Ablauf mit der Planung. Zu wenig Zeit für Vergleich und Verhandlung.

Lösung: Beginnen Sie 12-18 Monate vorher mit der Planung.

6.3 Fehler 3: Nur auf den Zinssatz achten

Problem: Sie vergleichen nur den Zinssatz, nicht die Gesamtkonditionen.

Lösung: Achten Sie auch auf Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Flexibilität.

6.4 Fehler 4: Tilgung nicht anpassen

Problem: Sie übernehmen einfach die alte Tilgung (z.B. 2%), obwohl Sie sich mehr leisten könnten.

Lösung: Prüfen Sie, ob Sie die Tilgung erhöhen können. Das spart enorme Zinskosten!

6.5 Fehler 5: Kosten der Umschuldung überschätzen

Problem: Sie scheuen die Umschuldung wegen der Kosten (600-900 €), obwohl Sie 10.000+ € sparen könnten.

Lösung: Rechnen Sie die Netto-Ersparnis aus. Die Umschuldung lohnt sich fast immer!

6.6 Fehler 6: Forward-Darlehen ohne Zinsprognose

Problem: Sie schließen ein Forward-Darlehen ab, ohne die Zinsentwicklung zu analysieren.

Lösung: Forward-Darlehen nur, wenn Sie fest mit steigenden Zinsen rechnen. Mehr zur Zinsentwicklung 2025/2026.

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Fazit: Die Anschlussfinanzierung ist Ihre zweite Chance

Die Anschlussfinanzierung ist ein entscheidender Moment in Ihrem Immobilienleben – und eine große Chance, Tausende von Euro zu sparen. Mit der richtigen Strategie können Sie nicht nur Zinsen sparen, sondern auch Ihre Tilgung optimieren und schneller schuldenfrei werden.

Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:

• ✅ Frühzeitig beginnen (12-18 Monate vorher)
• ✅ Umfassend vergleichen (500+ Banken)
• ✅ Verhandeln (auch mit Hausbank)
• ✅ Lange Zinsbindung (15-20 Jahre)
• ✅ Hohe Tilgung (3-4%)
• ✅ Sondertilgungen vereinbaren
• ✅ Professionelle Beratung nutzen

Die Finanzierungsexperten von WohnWert24 vergleichen für Sie kostenlos die Angebote von über 500 Banken und finden die beste Anschlussfinanzierung für Ihre Situation. Mit unserer Unterstützung sichern Sie sich die optimalen Konditionen für 2025.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann sollte ich mit der Planung meiner Anschlussfinanzierung beginnen?

Sie sollten 12-18 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit der Planung beginnen. Das gibt Ihnen genug Zeit für Vergleich, Verhandlung und eventuelle Umschuldung. Ihre Bank muss Sie spätestens 3 Monate vor Ablauf informieren, aber das ist zu spät für eine optimale Planung.

Wie viel kann ich durch eine Umschuldung sparen?

Durch eine Umschuldung können Sie typischerweise 0,3-0,5% Zinsen sparen. Bei einer Restschuld von 300.000 € über 10 Jahre sind das 9.000-15.000 € Ersparnis. Die Kosten der Umschuldung (600-900 €) amortisieren sich bereits im ersten Jahr.

Lohnt sich eine Umschuldung trotz der Kosten?

Ja, in den meisten Fällen lohnt sich die Umschuldung. Die Kosten für die Grundschuldübertragung (0,2-0,3% der Restschuld) sind gering im Vergleich zur Zinsersparnis. Faustformel: Umschuldung lohnt sich ab 0,2% Zinsersparnis.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Prolongation: Sie verlängern Ihren Kredit bei Ihrer aktuellen Bank. Einfach und bequem, aber oft nicht die günstigsten Konditionen. Umschuldung: Sie wechseln zu einer günstigeren Bank. Mehr Aufwand, aber höheres Sparpotenzial (0,3-0,5% Zinsen).

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn Sie mit deutlich steigenden Zinsen rechnen. Der Forward-Aufschlag (0,01-0,03% pro Monat) muss niedriger sein als der erwartete Zinsanstieg. Bei stabilen oder fallenden Zinsen lohnt sich ein Forward-Darlehen nicht. Mehr zur Zinsentwicklung 2025/2026.

Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Tilgung ändern?

Ja, bei der Anschlussfinanzierung können Sie die Tilgung frei neu vereinbaren. Eine höhere Tilgung (3-4% statt 2%) verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Zinskosten. Bei 300.000 € Restschuld sparen Sie mit 4% statt 2% Tilgung über 100.000 € an Zinsen!

Was passiert, wenn ich keine Anschlussfinanzierung abschließe?

Wenn Sie keine Anschlussfinanzierung abschließen, wandelt sich Ihr Kredit automatisch in ein variables Darlehen mit 3-monatiger Kündigungsfrist. Der Zinssatz passt sich dann alle 3 Monate an den Markt an – das ist riskant und meist teurer. Sie sollten unbedingt eine neue Zinsbindung vereinbaren.

Brauche ich für die Anschlussfinanzierung neue Unterlagen?

Bei einer Prolongation (Verlängerung bei gleicher Bank) benötigen Sie in der Regel keine neuen Unterlagen. Bei einer Umschuldung (Wechsel zu neuer Bank) benötigen Sie: Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate, aktuellen Grundbuchauszug, Objektunterlagen und eventuell eine neue Wertermittlung.

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Weiterführende Ratgeber

• Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Vollfinanzierung
• Zinsentwicklung 2025/2026: Prognosen
• Erste Immobilie kaufen: Der komplette Leitfaden
• Nebenkosten beim Immobilienkauf
• KfW-Förderung 2025: Programme und Zuschüsse
• Immobilienbewertung
• Haus verkaufen in Hannover
• Grunderwerbsteuer

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